法院判决房产有承租人怎么办理(法院判决房产有承租人怎么办呢)

房屋在租赁期间被法院查封拍卖，承租人的权利如何保护

前几天接到朋友的紧急电话，说我租的茶馆已经被法院查封，即将拍卖。我不知道该怎么办？

原来，2017年，他租了一个店面经营茶馆。合同期限为10年。开业以来，生意一直很好。不料房东负债累累，导致店铺被查封，据说很快就会被拍卖。他忧心忡忡地说：“装修花了很多钱，现在生意有了一些起色，但面临着被查封、拍卖的风险，我该如何维护自己的合法权益呢？”

我对他的情况进行了法律解释并提出了相关建议，他听后显得轻松了很多。

一、根据“买卖不毁租”的原则，租赁合同仍然有效

《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁期间租赁物的所有权发生变化的，不影响合同的效力”。这就是俗称的“买卖不违反租约原则”。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条还规定，“租赁期间租赁房屋权属发生变化，承租人请求受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。

二是注意“买卖不破租”的例外。在此情况下，不支持租赁合同的继续履行。

《司法解释》还规定，下列情形适用于租赁房屋或者有其他协议的例外情况：房屋出租前已经抵押，因抵押权人实现抵押而导致房屋权属发生变化的；房屋出租前已抵押的；由人民法院依法扣押。因此，法院拍卖执行涉案房屋在租赁合同订立时未被抵押、扣押的，可以按照原合同继续租赁；出租人违反约定，隐瞒有关事实，导致承租人无法继续租赁的，出租人应当承担违约责任。

三是完善租赁合同，维护自身合法权益。

建议在租赁合同中增加以下条款：

1、出租人承诺出租房屋不存在权属瑕疵或纠纷。出租人有合法的房屋出租权。合同履行期间，因房屋所有权问题导致合同不能继续履行的，出租人除退还剩余租金外，还应当赔偿承租人的损失。

2、合同履行期间，租赁房屋被法院或者其他行政机关查封，合同无法继续履行的，出租人不仅应当退还剩余期限的租金，还应当向承租人进行赔偿对于损失。

承租人可否对抗法院对房屋的强制执行

法院强制执行被执行人房屋时

案外人士常常以自己拥有房屋租赁权为由，声称“拍卖不毁约”。

但大多数租赁关系都是可疑的，甚至是虚假的

严重影响执行效率和债权人权益

今天，法新律师将为大家整理一下涉及外人异议执行的诉讼案件。

租户可以对法院强制执行的裁决提出异议吗？

本文共3677字丨预计阅读时间3分钟

法语字母代码丨

A7.H

房地产租赁权保护

发信推荐规则

1、案外善意当事人提供充分证据证明其主张的租赁权有效，其租赁权应当受到保护。

——盛洁洁、沉凤林、第三人周斯南案外人不服执行之诉

案例概要：

法院在执行过程中拍卖被执行人的房屋时，案外人往往以自己有房屋租赁权为由声称“拍卖不毁约”。但大多数租赁关系存疑甚至虚假，严重影响法院和债权人的执行效率。权益的实现。然而，一些善意的外界人士提供的证据足以证明他们主张的租赁权有效，也应该受到保护。非案件当事人主张租赁权的审查标准与普通民事诉讼案件不同，应更加严格。

案号：浙0109执一3号

原审法院：浙江省杭州市萧山区人民法院

来源：《人民司法案例》2018年第20期

2、抵押权设立后抵押物出租的，租赁关系不得与登记的抵押权相冲突。

——信德佳实业有限公司诉厦门金大昌科技有限公司、吴文冲、陈东一、厦门侨翔机械工业有限公司、厦门益辉贸易有限公司执行诉讼外界反对

案例概要：

先登记申请执行人的房地产抵押权，后设立案外人的租赁权。如果租赁权的存在影响了抵押权的实现，租赁权不能排除执行法院为实现抵押权而采取的强制休假措施。如果同一房地产同时执行抵押权和普通货币债权，则房地产买受人在实现抵押权时对承租人的抗辩可以在执行普通货币债权的情况下向承租人主张。房地产承租人不能提供证据证明其在人民法院扣押前已签订合法有效的书面租赁合同并占用、使用该房地产的，承租人可以请求阻止转让已执行房地产的占有权。租赁期内，将房产转让给受让人。该诉讼请求未获人民法院支持。

案号：高法民申3536号

原审法院：最高人民法院

来源：《人民司法案例》2018年第17期

3、未实际占有或使用房屋的租赁权不能对抗后来设立的抵押权。

——杭州古今进出口贸易有限公司借款合同纠纷不服执行

案例概要：

执行程序中，案外人主张在被执行房屋设定抵押前与被执行人签订租赁合同的，其必须在设定抵押前已占有该房屋对按照租赁合同履行的房屋，不主张其租赁权。抵押权人。对于影响抵押权等优先权实现的租赁权，执行法院得依法解除后拍卖。

案号：浙航质一字12号

原审法院：浙江省杭州市中级人民法院

来源：《人民司法案例》2015年第10期

4.在异议审查程序中，可以将证明租赁权合法有效的责任转移给承租人。

——蔡跃怀对查封涉案房屋的异议

案例概要：

实践中，被执行人与案外人虚构租赁关系逃避执行的情况越来越多。通过异议审查程序对租赁关系的真实性进行有限实质性审查是反避税执法的重要手段。审查时，可以将证明租赁权合法性、有效性的责任归于承租人，租赁合同签订的时间、租金的支付方式、承租人是否实际占有租赁物、与租赁物的关系等被执行人与承租人之间的关系，以及被执行人在法庭上的表现等因素作为形成新证据的参考。

案号：苏中植一字第0020号

原审法院：江苏省苏州市中级人民法院

来源：《人民司法案例》2016年第14期

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5、房屋抵押合同签订后签订租赁合同，承租人未行使优先购买权的，买受人可以请求排除租赁权。

——刘成亚诉重庆乐和和房地产开发有限公司执行案

案例概要：

房屋抵押后签订租赁合同后，承租人还有优先购买权。承租人行使优先购买权的，产权吸收租赁权；如果承租人未行使优先购买权，如果租赁妨碍了房产的所有权，买方可以要求解除对该房产的租赁。

案号：渝四中法民智字第号

原审法院：重庆市第四中级人民法院

来源：《重庆案例指导参考》2016年第3期

法信司法观点

法院对外人主张房地产租赁权的审查

关于租赁权的设立标准，区分租赁关系中的债权和物权。也就是说，租赁合同一旦成立，仅具有债权效力，承租人仅享有请求交付租赁物的权利。如果他想在全世界享有产权的效力，按照产权公开的原则，他就应该以占有的形式公开。

保护时间标准符合《物权法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定，即仅设立租赁权扣押前可由买家承担。扣押前必须签订租赁合同。扣押后，受扣押的效力影响，不能对抗申请执行人。

为防止案外人与被执行人恶意串通低价出租房产或者虚缴租金，人民法院认定案外人有此类行为的，则驳回其异议。

执行程序中房屋抵押权与租赁权的冲突及其解决

不破坏租赁是指租赁关系建立后，出租人将租赁物出售给第三方。现有的租赁关系对买方仍然有效。承租人可以向买方主张租赁权，受让人获得的物品具有所有权上的租赁产权负担。这是增强租赁权有效性、维护社会稳定、保护承租人利益的一般规定。这个一般规则并不是绝对的，也有例外。根据《担保法》第五十三条的规定，抵押权实现的方式主要包括：将抵押物折价或者拍卖、出售抵押物获取价款等。这些方式本质上属于销售，因此应当受到遵守销售不违反租约的规则。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将抵押财产出租的，抵押权取得后，合同成立后，租赁合同对受让人不具有约束力。没有约束力。根据抵押权的买卖，在某些条件下可以终止租赁。该规则的适用条件是：

有效的抵押权；

抵押权已经登记；

抵押权在租赁合同生效之前生效。之所以规定抵押权的实现在一定条件下可以击败租赁，主要原因如下：

一是本着“先设立、权利先行”的原则，先设立的权利应当先实现，住房抵押权先于租赁权设立。因此，基于这一原则，应当维持抵押权对抵押物的控制权。应优先确立房屋抵押权。

二是基于“登记优于不登记”的原则，即已登记公示的权利的实现优于未登记公示的权利。房屋抵押权登记后才成立，具有公示效力，而租赁权成立前无需登记。甚至在一些地方性法规中，也规定租赁合同必须进行登记备案，但这种登记仅出于治安管理和税务目的。必要时作出的安排，无论是否登记，均不影响租赁合同的有效性。因此，已登记的抵押权应优先于未登记的租赁权。我国物权法第一百九十条这一点也得到了肯定。就具体技术操作水平而言，根据前述《拍卖、变卖条例》第三十一条第二款的规定，人民法院可以先裁定撤销当事人在境外设立的租赁权。拍卖或其他处置之前的案件。一个人的租赁权被取消后，自然就失去了反对的权利依据，反对自然也不能成立。

法律函件法律依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》

第三十一条

承租人请求阻止在租赁期内将正在执行占有的房地产转让给受让人，并在人民法院起诉前已签订合法有效的书面租赁合同并占用、使用该房地产的，人民法院应予支持。法院将其查封。

承租人与被执行人恶意串通以明显不合理低价出租被执行房地产或者伪造租金支付证据的，其请求阻止占有转移的，人民法院不予支持。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条

拍卖财产上的原始担保权和其他优先受偿权因拍卖而消灭的，拍卖所得价款优先受担保权人和其他优先受偿权人的债权，但拍卖人另有约定的除外。那些政党，那些派对。

拍卖财产上原有的租赁权和其他用益物权不会因拍卖而消灭，但如果该权利在拍卖财产上继续存在并影响到在先担保权或者其他优先受付款权的实现、人民法院应当依法拆除并拍卖。

3.《中华人民共和国物权法》

第一百九十条

抵押权订立前抵押财产已出租的，原有租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后，抵押物出租的，租赁关系不得与登记的抵押权相冲突。

4.《中华人民共和国合同法》

第229条

租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。

5.《中华人民共和国担保法》

第四十八条

抵押人以租赁物抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第六十五条

抵押人以租赁财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产受让人继续有效。

第六十六条

抵押人将抵押物出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不再具有约束力。

抵押人出租抵押财产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人应当对承租人因出租抵押财产造成的损失承担赔偿责任；抵押人书面通知承租人该财产已抵押的，在抵押的情况下，因实现抵押权给承租人造成的损失，由承租人本人承担。

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当租户租的房子因为法院的判决被拍卖时，法院是否应当强制执行清除租户

感谢邀请。法院一般不会强迫租户A搬出房屋。关于租赁物权属转移导致出租人发生变更的，我国合同法第229条规定，租赁期内租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。这就是人们常说的不毁约买卖。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期内权属发生变化，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋租赁前已设立抵押，因抵押权人实现抵押而导致房屋所有权发生变化的；房屋出租前已被人民法院依法征收的。查获。如果A租用的房屋B在租赁前不符合上述两个条件，那么法院不会将A驱逐出房屋。

在不破坏租赁的情况下买卖的效果是“不影响租赁合同的有效性”。也就是说，A、B之间原来的房屋租赁合同仍然有效。对于A来说，无需终止原租赁关系，也无需签订新的租赁合同成为新租赁合同的承租人。实际的法律后果是A与新的司法拍卖受让人之间签订了租赁合同。如果取得租赁物所有权的人要求A搬出房屋，新房主就违反了租赁合同，A可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。出售不破坏租约的规定实际上赋予了租户A与房屋新主人抗争的权利，直到原租约到期为止。

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