法院拍卖房产有纠纷怎么办理(法院拍卖房产有纠纷怎么办呢)

法院拍卖房产流拍三次后如何处理

购买法院拍卖的房产也是买房的方式之一。近年来房地产市场持续火爆，房价居高不下。通过法庭拍卖获得财产已成为一种流行的选择，人们已经蜂拥而至。那么，如果房产在法庭拍卖中三次未能通过怎么办？接下来东方瀚海拍卖小编为大家整理了一些这方面的知识。欢迎您阅读！

房地产法庭拍卖三次失败后该怎么办

根据最高人民法院《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖失败，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受房地产或者其他财产权利清偿债务的，人民法院应当自拍卖之日起七日内发出拍卖公告。第三次拍卖结束之日起，自公告之日起六十日内没有出售的，受赠人愿意以第三次拍卖底价购买该房产的，申请执行人及其他执行债权人仍未表明接受该财产作为清偿债务的，应当解除查封、冻结，并将该财产返还给被执行人，但是可以对该财产采取其他执行措施的除外。”

因此，抵押财产未通过三次拍卖，申请执行人或者其他执行债权人不接受或者不能依法接受该财产作为清偿债务的，法院应当自抵押财产被拍卖之日起七日内发布变卖公告。第三次拍卖结束。如果通过出售过程无法完成交易，唯一的选择就是用房子来偿还债务。否则，法院将解扣、冻结抵押财产，并将财产返还被执行人，但可以对该财产采取其他执行措施的除外。

购买法院拍卖行有哪些优点和缺点？

“利润”分析

可以规避限购令。对于通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，以及是否也会按照限购令执行，目前还没有明确的法律规定或政策规定。所以我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，竞买人须凭法院出具的产权变更司法裁定书、拍卖成交确认书、执行协助函及其身份证。

有些税是可以避免的。一般来说，办理产权转让时，出具法院协助执行函后，通过法院拍卖取得的房屋只需缴纳契税，无需缴纳所得税和营业税。然而，这种操作方法仍然存在争议。

“劣势”分析

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，执行过程中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖、变卖财产。采取其他强制措施。

上述法律规定是我们通过法院拍卖取得房屋的基本法律依据。很多人认为，从法院获得的拍卖财产应该是非常安全、有保险的。但实际情况往往适得其反，因为法院并不是专业的房屋产权管理机构。因此，在实际执行中，经常会出现普通购房者难以预见的司法权与行政权“打架”等风险。

风险一：产权证书难以确定

由于开发商在开发房地产时需要获得规划、住建、国土等政府部门相应的批准文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供房产证办理相关信息，因此，这导致拍卖房屋所有权证书的处理出现问题。

如何判断是否会出现这样的风险？这取决于拍卖前房屋的所有权状况。如果房屋在法院查封前已是合法登记的房产，且办理完产权手续，可以凭法院协助执行通知书申领房屋所有权证。

那么，如果该财产在法院查封前没有产权证书或者初始产权登记，且未办结的原因是原权利人有违法行为或者不符合产权登记条件，并且政府相关部门不会允许登记，这种情况购买查封房屋时是无法办理房屋所有权证的。但如果原所有人因不符合主管机关要求的条件而无法登记财产，则在满足条件或法院通过强制执行使所有人能够登记财产后，买方可以还要登记财产。

风险二：住房质量无保障

因为法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是简单描述明显的缺陷，并不会反映房屋中其他隐藏的或暂时不明显的质量问题。因此，即使进行了现场检查，仍然会存在相应的质量缺陷风险。

一般来说，如果因为开发商资金链断裂而导致房屋交付延迟，这种房屋往往会因为施工时偷工减料以及开发商使用的建材以次充好而出现质量缺陷。但由于这些房屋长期没有实际居住，隐藏的问题无法被发现。而这些问题很难通过诉讼来解决。这是因为，法院普遍认为，只要房屋原所有人在拍卖前告知拍卖公司该房屋存在一定缺陷，并且拍卖公司如实告知竞买人情况，并声明该房屋只会被拍卖。以目前的情况进行拍卖，将被视为一切均依法进行。履行缺陷通知义务。竞买人对其竞买的物品负有认真关注的义务，应当在清楚了解拍卖标的后参与竞买。因此，只要他们实际参与，法院就会推定他们自愿接受这一现实。因此，一般情况下，投标人不会得到支持。需要。

风险3：法律规定的执行被逆转

《民事诉讼法》规定：“执行完毕后，依据执行而作出的判决、裁定等法律文书确实有错误，被人民法院撤销的，人民法院应当对已执行的财产作出裁定。”被处决的，责令取得财产的人返还；拒不返还的，执行。”这一规定就是我们所说的撤销执行。法院判决错误的，可以依据本规定强制执行。

通俗地说，“撤销执行”是指执行程序结束后，通过法定程序撤销原本基于执行的法律文件，使取得财产的一方失去取得财产的法律依据，法院再次采取强制措施，转移财产。已执行的财产返回原被执行人，恢复到执行过程开始前的状态。

如何对抗执行逆转？我们认为应采用善意收购制度与之竞争。法律的基本价值取向应该是保障交易安全。物权法确立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人无权处分。如果买受人与担保物权取得人是善意当事人，则可以善意地取得财产或担保物的所有权。正确的。因此，为了保证交易安全，最大程度地保护通过拍卖取得不动产的当事人的利益，法律应当赋予善意取得不执行的撤销效力。同时，因错判而遭受损失的，应通过司法途径获得赔偿。

虽然这种执行逆转的情况很少见，但对投标人造成的损失却是巨大的。由于本案目前尚无明确的通过善意取得制度进行救济的法律规定，最现实的做法可能是与相关当事人达成和解协议并做出一定让步。

风险四：购房成本风险

这通常包括两个方面。首先，拍卖房产不接受贷款，竞买人必须一次性付款。其次，实际购房成本加上拍卖佣金可能会高于同类型、同面积的房屋。与市场上一般的二手房交易不同，拍卖行的交易过程涉及两项重要成本，一是拍卖保证金，二是拍卖完成后需要支付给拍卖公司的佣金。

保证金是竞买人参加拍卖所需的“过路费”。竞买人应在拍卖前几天将保证金存入专用账户，并持保证金收据到拍卖公司办理登记和竞买手续。

拍卖完成后，竞买人的保证金将从购买价格中扣除。若未成交，则拍卖结束后退还保证金。竞买成功后，竞买人除缴纳二手房交易涉及的相关税费外，还须根据具体交易金额向拍卖公司支付一定比例的佣金。佣金比例一般在房价总价的1%至5%之间。

另外，如果拍卖房屋占用的土地是划拨土地使用权的，那么房屋拍卖后申领产权证书时，必须返还土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须注意获得土地使用权的问题。

房子在房主不知情的情况下被法院强制执行拍卖了，这种情况该如何处理

最高人民法院2015年5月发布的《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确规定，司法拍卖违法的，可以撤销。人民法院的司法拍卖是公法下的拍卖，与平等当事人之间的任意拍卖有显着不同。司法拍卖不适用合同法关于合同效力的规定。除非拍卖过程存在严重缺陷，受让人对通过司法拍卖程序依法取得的执行标的财产的权益应当受到保护。

但也应该看到，确实存在一些严重违反法定程序、损害当事人和其他竞买人合法权益的司法拍卖行为，应当予以取消。在深入总结实践经验的基础上，《异议复议规定》第二十一条明确了司法拍卖应当撤销的情形：

1、竞买人之间或者竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

2、采购人不具备法律规定的投标资格；

违法限制投标人参加投标或者对不同投标人规定不同的投标条件的；

4、未按照法律、司法解释的规定公告拍卖标的的；

5、其他严重违反拍卖程序，损害当事人或者竞买人利益的情形。

法院拍卖房地产涉及执行。也就是说，该房屋的拍卖涉及债务案件立案、传票或者公告、开庭审理、判决书的送达或者公告、原告申请执行、法院向被执行人送达执行裁决书等过程。被执行人的通知、限制高消费的通知、财产评估的通知等有法定程序必须通知业主本人至少十次以上的房屋清关通知书、房屋司法拍卖通知书、房地产司法拍卖通知书等。

因此，如果在业主不知情的情况下，法院强制拍卖房屋，法院必然违反了司法程序。房主本人在得知房屋被拍卖后，可以尽快按照《关于执行处理若干问题的规定》中的“其他严重违反拍卖程序，损害当事人或者竞买人利益的情形”处理。人民法院提出异议及复议案件”。向执行法院提出拍卖异议，请求宣告拍卖结果无效。

同时，房主还可以同时向法院纪委和上级法院纪委举报房地产拍卖法院执行法官涉嫌与申请执行人串通的行为。违法执行，房屋在房主不知情的情况下被法院强行拍卖，财产受到严重侵害。一封关于房主合法财产的举报信，引起法院监督机构的注意和重视。

有人的地方就有利益，有利益的地方就容易滋生腐败。在我国当前的司法实践中，执行领域是问题的高发领域。一方面是执行法官自身存在问题。另一方面，相关规则不明确、救助渠道不畅通。过分强调保护执行申请人权益的理念和做法在实践中也逐渐受到诟病。具体来说，在执行案件、破产清算案件以及所有涉及资产/财产处置和变现的过程中，评估拍卖的不公平性和救济渠道的缺乏令人深感恶心。

有经验的读者都知道，在涉及巨额利益的案件中，评估拍卖是重灾区。然而，公然违反必要程序而任意执行的案例并不多，但确实存在。

因此，房主立即向执行法院提出异议，请求拍卖结果无效后，必须迅速找到有经验的律师，前往执行法院审查相关民事审判材料。到被拍卖的财产。执行材料、拍卖材料需要复制的，应当申请复制。

审查重点是：涉房地产民事审判材料中的“法院传票”送达收据文件、庭审笔录签名、判决书送达收据文件、执行裁决书送达收据文件、财产查封及收据文件、财产评估流程。选估公司确认签字、评估报告确认签字、拍卖价格确认签字、拍卖公司确认签字、房产清关通知书交接文件、评估结果确认签字等环节。这些链接里有签名或者公告吗？签名是由房主还是房主的客户签署的？还是由不知名的人伪造的？如果是业主委托人签署的，还应该检查授权书，看看是否是业主本人授权的，以及授权的权限是否包括执行过程中对房产的拍卖和处置。

如果确认上述法律文件中涉及的房主签名是伪造的，则需要尽快申请对笔迹进行法医鉴定，因为这已经涉及犯罪。

此外，根据条件，我们还可以了解申请执行人与执行法官之间的社会关系，是否存在利益交换的痕迹。

坦率地说，在现行法律框架下，只要确实存在误判，法院完成评估、拍卖程序后，想要纠正和撤销拍卖结果将非常困难。不过，完全可以通过适当的策略和路径来纠正执行错误并取消评估拍卖。

房主应根据房产拍卖过程和了解到的证据，及时修改和补充拍卖异议，加大“异议”证据的力度，并及时与法院沟通补充证据。

发现程序违法、伪造签名等证据的，必须及时向法院纪检机构提交。因为这涉及到法院处理房主反对拍卖的力度。

如果有证据表明申请执行人与法官串通违法，应及时向执行法院所在地纪检机关举报，并在自媒体上寻找有影响力的账号向社会公布，以便将他们绳之以法。可能的。

法拍房遭到恶意破坏买到法院不负责腾房的法拍房怎么办

购买止赎房屋后，出现房屋被占用而对方不肯腾出房屋的情况较多。这也是很多拍卖师关心的问题。竞买人在参与拍卖前应对房屋进行尽职调查，充分了解房屋的状况和可能存在的风险。如果是被占用的止赎拍卖行，尽量不要参加拍卖。如果必须参加拍卖，必须提前做好清算计划。下面针对评论区大家关心的止赎房产问题进行解答。希望对大家有帮助！

如果我购买了法院不负责腾空的止赎房屋，我该怎么办？

通常情况下，少量止赎房产会被腾出，但时间无法保证，周期极长。对于购房者来说，时间就是金钱。入住3个月和入住3年是有本质区别的。如果离开3到5年，别说利润有多大，这几年的精神损失肯定不够。的。

如果遇到法院不负责腾出的房屋，一定要提前评估风险，并进行现场检查。你一定要调查清楚，看看原业主是否好说话，对腾出的态度是否坚定。一般来说，法院不负责腾出丧失抵押品赎回权的财产。如果法院不腾出房产，买方将不得不想办法腾出房产。如果在腾空的过程中出现什么火花，那就得不偿失了。

大家要注意，在疏散过程中，即使业主强行开门换锁或者断水断电，也是违法的。因此，建议购买止赎房屋时，找一家可靠的止赎公司。公司会为你解决这些问题，而止赎房屋的风险将由第三方承担。而且，正规的法证拍卖公司都会提供全程有偿服务，关键是前期成本可以控制。

2.如果我的房子遭到破坏，我该怎么办？

一些原业主不愿失去房屋，却因债务等情况被迫被法院拍卖。他们可能会遇到恶意破坏房屋的情况，导致新房主难以入住。在这种情况下，您可以要求法院追究前房主的责任，并赔偿房屋损坏的费用。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第三项规定，故意损坏人民法院查封、扣押的财物，有下列情形之一的，依照有关法律规定给予谴责：情节轻微，情节严重的，可以处罚款、拘留，构成犯罪的，还可以依法追究刑事责任。

刑法第三百一十四条【非法处置查封、扣押、冻结的财物罪】隐匿、转移、变卖、故意损毁被司法机关查封、扣押、冻结的财物，有下列情形之一的：情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

3.止赎房屋的质量问题和缺陷由谁负责？

通过过去几年的止赎房产交易案例，我们可以看到，有些房子存在着购房者无法接受的缺陷，但法院却认为可以接受，这让购买止赎房产的人感到无奈。自己的利益就得不到保障。事实上，在招标公告中，法院会注明缺陷问题，但可能并不全面，有的可能没有核实和说明。因此，如果你想购买合法拍卖的房子，在搬家之前一定要先了解房子的状况。

购房者不具备专业知识，尤其是法律风险，不建议盲目参与拍卖，避免拍卖后可能出现“住不上”、“住不上”等问题。除了判断房子的入住情况外，还需要考虑贷款、税收、交房、过户等风险问题。因此，建议想要购买止赎房屋的人应该找专业人士来处理专业的事宜。希望这些内容对竞拍者有用，或者至少起到提醒作用，不要轻易参与拍卖。

重点：

我创建了【北京止赎房产小组】和【不良资产处置小组】供大家交流。房地产市场上有很多大牌人物。我会定期分享新发布的止赎房产。

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