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交了首付款期房被法院拍卖怎么办(交了首付款期房被法院拍卖怎么办手续)

发布时间:2024-04-22 08:47:13 寻找律师是如何收费 317次 作者:律师案件网

交了房款住进去多年的房被法院查封要上网拍卖,买房人的维权路丨最高法案例

世说芳语【合法充电站】第134期

交了首付款期房被法院拍卖怎么办(交了首付款期房被法院拍卖怎么办手续)

老李花了30万元买了一套房子,住进去了。几年后,他被法院告知,房子已被一家公司扣押作为抵押品,正准备拍卖。为了阻止自己的房子被拍卖,老李不得不向法院提起执行异议诉讼,请求法院确认该房子属于他,排除对该房子的执行,并要求卖方配合转让。

该案由最高法院二审审理。老李的诉讼请求法院会支持吗?请查看下面分享的案例。

反对案外当事人执行的诉讼

案号:最高民终537号

本院认为,本案二审争议焦点为:1、李某某对涉案房屋是否具有足以排除执行的民事权益。2、李某某请求确认涉案房屋所有权是否成立。

关于李某某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益

《执行异议及复议规定》第二十八条

其规定:“在执行金钱债权过程中,买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议,且符合下列情形,可以排除其权利被执行的,人民法院应当支持:(1)合同在人民法院查封前已签订,具有合法、有效的书面买卖合同;(2)房地产在人民法院查封前已被合法占用;(3)完整的房屋买卖合同。已支付价款,或者已按照合同规定支付部分价款,剩余价款已按照人民法院的要求交付执行的;因故未办理过户登记的除了买家自己的以外。”根据上述规定,判断购房者对涉案房屋是否具有足以排除执行的民事权益,需要查明上述四个基本事实。本案中,李某某为了证明自己的主张,提供了《商品房销售合同》、陇西县房产管理所的《证明》、林某某的《证明》、银行转账凭证等证据,和付款收据。

,1、现有证据能够证明,李某在人民法院封存前签订了合法、有效的书面买卖合同。林某某的《证明》显示,航龙公司因资金困难,拖欠林某某工程款,故于2010年8月3日用涉案房屋抵扣了工人工资32万元。林某某取得涉案房屋后,于2011年7月16日以30万元转让给李某某。该证据与航龙公司2011年7月16日出具的付款收据和更名费收据相互印证。航龙公司与李某某的《商品房销售合同》于2011年10月31日备案登记。因此,现有证据可以证明,李某某于2014年法院查封涉案房屋前,已与航龙公司签订了合法有效的买卖合同。华融公司上诉理由是,李某某与航龙公司均无房产。李某某与航龙公司串通损害华融公司利益的说法不能成立,本院不予支持。2、2011年后,李某某陆续缴纳了电视入网费、水表费、装修押金、垃圾清运运费、契税、测绘费、建筑费、登记费等一系列由业主承担的费用。费、公共维护基金和印刷费。可以证明李某某确实占有、使用了该房产。3、林某某的《证明》称,李某某购买涉案房屋已支付30万元。该证据有航隆公司的更名费收据和房屋缴款凭证作为佐证,与李某某实际占用、使用该房屋的事实相互印证。由此可见,李某某已支付全额房款。4、没有证据证明李某某未办理过户登记手续有过错。航隆公司承认,因航隆公司自身原因,涉案房屋未办理过户登记手续。因此,一审判决认定“本案中没有证据和事实证明李某某因自身原因未办理登记”,并无不当。

李某某作为涉案房屋的买受人,符合《执行异议与复议条例》第二十八条规定的情形,对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院正确判决涉案房屋不予执行。

华融公司请求改判并继续执行涉案财产的请求不能成立,本院不予支持。

关于李某某请求确认涉案房屋所有权是否成立。

物权法第九条

它规定:“不动产权利的设立、变更、转让和消灭,应当依法登记后发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

第十五条

其规定:“当事人订立的有关不动产权利设立、变更、转让、消灭的合同,除法律另有规定或者合同另有约定的外,自合同成立时生效;未办理产权登记的,不影响合同的效力。”。

本案中,李某某与航龙公司虽然签订了《商品房销售合同》,但该合同只是产权变更的原因,并不能直接产生产权变更的法律效力。一审法院认定涉案房屋为李某某所有,确实错误,本院予以纠正。

本院支持华融公司请求改判,驳回李某关于确认涉案房屋归属李某的上诉请求。

因李某某要求航龙公司立即协助、配合李某某办理涉案房屋产权登记,不属于案外人提起异议诉讼的受理范围执行,本院另行判决。

综上,华融公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

1、维持甘肃省高级人民法院民终203号民事判决第一项;

2、撤销甘肃省高级人民法院第203号民事判决书第二项;

3、驳回李某某要求确认甘肃省陇西县弓场镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产属于李某某的请求。

签了购房合同付了款,搬进新家7年后,却被法院通知房屋已被他人查封将要拍卖

01前言

02案例介绍

03案例分析

04温馨提示

01前言

在房地产交易市场上,由于开发商造成的各种原因,经常出现购房者签订购房合同并支付全额房款后,开发商未能及时到房产处为购房者办理过户手续的情况。登记中心。当开发商欠债时,债权人会扣押、冻结、拍卖开发商名下的房产以偿还债务。此时,由于该房屋仍登记在开发商名下,涉案房屋将被查封。作为购房者,如何提供救济以及如何反对扣押执行,笔者就这个问题进行简单分析。

02案例介绍

杨林与成都复兴房地产开发有限公司于2006年7月21日签订《商品房买卖合同》,同意购买“山水印象”6组24号楼2单元2号房四川省都江堰市玉堂镇三台村。该商品房总建筑面积194.14平方米,每平方米售价3090.55元,总价60万元。合同规定付款方式和期限为:“一、一次性付款:合同签订之日支付定金2万元,余款580万元在合同签订时一次性支付。房子已经移交了。”合同签订后,杨林按照约定于合同签订之日支付了定金2万元。2007年10月24日,成都复兴房地产开发有限公司向杨林开具了60万元购房款收据。购买房屋后,杨林一直实际居住、使用该房屋。

2013年5月26日,都江堰荣华居物业管理有限公司为杨林开具了2007年至2013年6月31日的物业管理费收据。2016年1月12日,山水印象物业为杨林开具了2007年1月至今的物业费收据。至2016年12月。

兴城小额贷款公司向一审法院申请强制执行成都大王广告策划有限公司、成都复兴房地产开发有限公司、成都盛腾科茂有限公司、罗小军、雷波和朝英。实施过程中,研究院对成都开发的四川省都江堰市玉堂镇三台村“山水印象”六组24号楼1单元24户2号房进行了考察福兴房地产开发有限公司并以其名义注册。抢占。执行过程中,案外人杨林向法院提出执行异议。法院判决外人异议成立,暂停执行涉案房屋。兴城小额贷款公司不服判决,于2016年5月6日向一审法院提起针对执行人执行的诉讼。

03案例分析

1.什么是执行异议?

异议执行是指在执行过程中,案外人对执行标的提出不同意见,主张全部或者部分权利。也就是说,执行标的侵犯案外人民事权利的,案外人有权请求人民法院予以纠正。

2、本案执行权排除的性质是什么?

本案中的权利本质上是一种财产权的期待权。根据

《中华人民共和国物权法》

根据条例规定,除以法律行为取得的产权外,房地产产权的设立和变更必须依法登记,方能发生法律效力。但由于现行的房地产开发登记制度,房地产购房者在签订房地产买卖合同后往往无法及时登记。买受人取得合法不动产所有权总是滞后于债权的约定。在这种情况下,在一定期限内买卖的房地产仍归房地产卖方合法所有。当房地产卖方因房地产卖方的经营状况或诚信问题而面临其他货币债权人的要求时,这会给房地产买方带来很大的风险。为了增强公众对法律公正的信心,在执行程序中优先保护房地产销售中的买方应成为执行活动的原则。因此,在房地产买卖法律过程中,当房地产买受人履行了合同主要义务时,虽然房地产买受人尚未取得房地产买卖合同标的物的所有权,但并不处于房地产买卖合同标的物所有权的范围内。未能取得合法财产权。在这种情况下,仍应赋予其类似于所有者的地位,其财产权的期待权仍应具有排除强制执行和其他财产权的效果。

三、杨林的执行异议为何得到支持?

杨林审查涉案房屋是否具有足以排除执行的产权预期的关键在于,案外人杨林是否对执行标的拥有合法的、真实的实体权利。首先,在人民法院扣押涉案房屋前,杨林与成都复兴房地产开发有限公司于2006年7月21日签订了《商品房销售合同》。双方意思表示一致,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。其次,杨琳提交的收据和成都银行卡POS凭证证明她按照合同规定支付了定金和余款。兴城小额贷款公司虽对上述证据的真实性提出异议,但未提供相关证据证明。第三,杨琳提交的物业费收据也显示其办理了相关房屋征收事宜,对该房屋拥有事实上的管理和控制权。在成都复兴房地产开发有限公司未能办理涉案房屋权属登记时,杨林也通过多种渠道要求其办理涉案房屋权属登记。因此,上述事实符合

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条

关于“在金钱债权执行过程中,买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议,且符合下列情形,可以排除其权利被执行的,人民法院应予支持:人民法院查封前已签订法律协议,有效的书面买卖合同;人民法院查封前该房产已被合法占用;已支付全部价款;或者已按照合同规定支付部分价款,剩余价款已按照人民法院的要求交付执行;)“非买受人自身原因未办理过户登记””,杨林有权期望涉案房屋的产权足以排除执行。

04温馨提示

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十九条

、在金钱债权执行过程中,买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形,其权利可以排除执行的,人民法院应当支持一下:

经人民法院盖章前已签订合法有效的书面买卖合同;

所购买的商品房用于居住,且购买人名下无其他用于居住的房屋;

支付的价款超过合同约定总价款的50%的。

该条款也是保护消费者和购房者的权利和期望的特殊条款,是专门为房地产开发企业的被执行人而设计的。