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租借的房子法院要拍卖怎么办呢(租房被法院拍卖租赁关系是否继续有效)

发布时间:2024-04-22 07:38:23 寻找律师是如何收费 232次 作者:律师案件网

租赁期间房屋被拍卖,还可租用

【案例回放】

租借的房子法院要拍卖怎么办呢(租房被法院拍卖租赁关系是否继续有效)

2018年,徐某与姚某签订了《房屋租赁合同》,同意将姚某的11平方米房屋出租给徐某。租赁期限为10年,每月租金总额为6000元,付款方式为每年一次付款。合同签订后,姚某将房屋交付给徐某使用,徐某向姚某支付了两年的租金。随后,在申请执行人唐某与被执行人姚某发生劳动纠纷时,法院判决将被执行人姚某的全部房屋拍卖并作“公告”。该房屋的住户必须在半个月内搬出房屋。逾期不履行的,将依法予以强制执行。徐某得知后,将姚某诉至法院,请求法院停止执行其房屋清仓拍卖。法院经审理认为,姚某将该房屋出租给徐某,双方签订的房屋合同有效。徐某可以依法按照合同约定占有、使用该房屋。合同的签订以及徐某对房屋的占有和使用均在法院查封之前,故徐某的主张得到支持。

【瀛泰律师讨论法律】

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款:“承租人请求阻止房地产标的物占有权转移的租赁期内向受让人执行的,人民法院应当予以支持。已签订合法有效的书面租赁合同,且在法院查封前已占用、使用该房地产的,人民法院应予支持。”

本案中,徐某与姚某签订了房屋租赁合同,并将房屋出租给徐某。然而,在徐某租赁期间,姚某的房屋被法院拍卖,徐某被要求在半个月内搬出。徐认为拍卖前与姚签订的合同应该是有效的。

【英泰律师温馨提示】

“买卖不破租”原则的立法目的是为了保护承租人的合法权益。租赁合同必须真实有效,承租人在租赁物抵押、扣押前应当实际占有租赁物。本案中,徐某、姚某签订的房屋租赁合同在拍卖前,根据国家规定,拍卖前签订的租赁合同应有效。

租的房子要被法院拍卖了,我能要求退租么

我先简单回答一下。您是否可以取消租赁,取决于目前的情况是否允许您根据租赁合同和法律规定行使单方终止的权利。

首先,提问者不需要太快惊慌。最好先了解一下具体情况,因为法院的拍卖过程不一定会对你的出租屋和正常生活产生影响。如果是先租赁、后扣押,且该财产不存在抵押,或者申请执行人虽是抵押权人,但租赁事实发生在抵押成立之前的,法院应当保障自己权益,连租拍卖,也就是常说的“买卖不破租”。也就是说,新房的业主在竞拍前就已经知道并承认该房产有租约的事实。拍卖完成后,您仍将按照原租赁合同履行义务,但租金由另一人支付。

然而,如果癫痫发作先发生;或者如果该房产在租赁发生前已被抵押,现在抵押权人申请强制执行,那么法院就会将其腾空并依法进行拍卖,这意味着你的租赁权将被取消。如果由于房东的过错而导致签订租赁合同的目的无法实现,则属于根本违约。这时候你可以行使解除权并追究他的违约责任!

房屋在租赁期间被法院查封拍卖,承租人的权利如何保护

前几天接到朋友的紧急电话,说我租的茶馆已经被法院查封,即将拍卖。我不知道该怎么办?

原来,2017年,他租了一个店面经营茶馆。合同期限为10年。开业以来,生意一直很好。不料房东负债累累,导致店铺被查封,据说很快就会被拍卖。他忧心忡忡地说:“装修花了很多钱,现在生意有了一些起色,但面临着被查封、拍卖的风险,我该如何维护自己的合法权益呢?”

我对他的情况进行了法律解释并提出了相关建议,他听后显得轻松了很多。

一、根据“买卖不毁租”的原则,租赁合同仍然有效

《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁期间租赁物的所有权发生变化的,不影响合同的效力”。这就是俗称的“买卖不违反租约原则”。同时,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条还规定,“租赁期间租赁房屋权属发生变化,承租人请求受让人继续履行租赁合同的,人民法院应予支持。

二是注意“买卖不破租”的例外。在此情况下,不支持租赁合同的继续履行。

《司法解释》还规定,下列情形适用于租赁房屋或者有其他协议的例外情况:房屋出租前已经抵押,因抵押权人实现抵押而导致房屋权属发生变化的;房屋出租前已抵押的;由人民法院依法扣押。因此,法院拍卖执行涉案房屋在租赁合同订立时未被抵押、扣押的,可以按照原合同继续租赁;出租人违反约定,隐瞒有关事实,导致承租人无法继续租赁的,出租人应当承担违约责任。

三是完善租赁合同,维护自身合法权益。

建议在租赁合同中增加以下条款:

1、出租人承诺出租房屋不存在权属瑕疵或纠纷。出租人有合法的房屋出租权。合同履行期间,因房屋所有权问题导致合同不能继续履行的,出租人除退还剩余租金外,还应当赔偿承租人的损失。

2、合同履行期间,租赁房屋被法院或者其他行政机关查封,合同无法继续履行的,出租人不仅应当退还剩余期限的租金,还应当向承租人进行赔偿对于损失。